Блог / статьи

ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ ПО ВОПРОСАМ НЕДВИЖИМОСТИ

ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ ПО ВОПРОСАМ НЕДВИЖИМОСТИ
Людмила Анисимова
Людмила Анисимова

Напоминаем, что любое взаимодействие с финансовыми инструментами сопряжено с риском. Идти на него или нет – решать только вам. Прогнозы, которые делает автор, остаются прогнозами и не гарантируют прибыли. Все потому, что финансовые рынки бывают непредсказуемыми, и избежать неожиданностей не помогает даже глубокая проработка темы. Данные статьи подходят для первого знакомства с миром финансов: автор рассказывает об особенностях работы на различных рынках и дает общие рекомендации. Если же вы хотите получать доход посредством торговли, рекомендуем пройти специальное обучение, а также потренироваться на демонстрационных счетах. Материалы, представленные ниже, носят ознакомительный характер и не относятся к деятельности, подлежащей лицензированию согласно Федеральному закону «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ (в том числе к деятельности по инвестиционному консультированию, указанной в ст. 6.1).

Президент РФ Владимир Путин подписал закон, дополняющий Гражданский кодекс РФ новыми главами – «Недвижимые вещи» и «О праве собственности на недвижимость». Документ опубликован на официальном портале правовой информации.

К недвижимым вещам закон относит земельные участки, здания и сооружения, единые недвижимые комплексы, помещения, машино-места, линейные объекты. Согласно документу, земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в установленном порядке, а помещением – обособленная часть здания или сооружения (жилого или нежилого), подходящая для использования в соответствующих целях.

В результате раздела недвижимой вещи, объединения смежных недвижимых вещей либо в результате реконструкции здания, сооружения, появится возможность выделить в качестве отдельных объектов недвижимости помещения или машино-места. В одном здании может быть образовано не менее двух помещений или машино-мест. При этом их регистрация в объектах незавершенного строительства не допускается.

Право собственности на созданное здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, либо у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для строительства. Это позволит исключить ситуации, когда граждане регистрируют право собственности на небольшие объекты как на сооружения, пытаясь таким образом получить права на чужой участок. Кроме того, налоговые органы не смогут относить к недвижимому имуществу тяжелое промышленное оборудование.

В Гражданском кодексе прописывается, что доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество, а также количество голосов собственника пропорциональны доле общей площади этих помещений. Если иное не установлено законом, то общее имущество, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов при условии, что это не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этом здании.

Законом также вводится правило о том, что при систематических нарушениях собственником помещения прав соседей или совершении действий, влекущих разрушение такого помещения, бесхозяйственном содержании, уполномоченный орган предупреждает его о необходимости устранить их. В противном случае помещение по суду может быть продано на торгах с соответствующей выплатой его стоимости собственнику. Еще одна важная новелла заключается в том, что собственники помещений, машино-мест получат права в отношении земельного участка, где расположено здание с их помещением.

Закон, за исключением отдельных его положений, должен вступить в силу с 1 марта 2023 года.

Госдума приняла закон о правовом статусе таунхаусов. Изменения в Градостроительном и Жилищном кодексе предусматривают разграничение и определение понятий «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки» (таунхаус), которые необходимы для более точного и полного правового регулирования жилищных и градостроительных правоотношений и возникающих спорных вопросов.

В Градостроительном кодексе РФ будет прописано, что дом блокированной застройки –это «жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок».

Кроме этого, требования закона об участии в долевом строительстве были распространены на отношения, возникающие при «строительстве индивидуальных жилых домов в границах малоэтажных жилищных комплексов». На эти правоотношения будут распространяться требования Градостроительного кодекса о наличии документации по планировке территории, разрешений на строительство.

Сегодня по закону жилищный фонд включает в себя только три вида объектов: жилой дом, квартира и комната, но в последние годы в России появились и набирают популярность новые категории жилья – таунхаус, лейнхаус, дуплекс и другие объекты блокированной застройки. Они относятся к категории жилого дома, но имеют ряд особенностей, согласно которым такой дом не является ни частным, ни многоквартирным, то есть фактически их правовой статус не был определен.

Принятие закона будет способствовать развитию малоэтажного жилищного строительства, позволит не допустить появления новых проблемных домов и обманутых дольщиков.

С 1 марта 2022 года вступит в силу закон, принятый в третьем, окончательном чтении Госдумой, направленный на защиту интересов собственников жилья от нарушений, связанных с размещением рекламных конструкций на фасадах жилых домов.

Сейчас в случаях, если рекламная конструкция установлена ее владельцем без согласия собственника здания или иного недвижимого имущества, этот факт не является основанием для отказа в размещении рекламы со стороны органов местного самоуправления.

Теперь собственники имущества получат возможность защитить объекты капитального строительства от самовольного размещения рекламы: согласно закону, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение такого договора возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в установленном Жилищным кодексом РФ порядке.

Принятие закона позволит исключить нарушение прав собственников недвижимого имущества. Изменения в законодательстве помогут ликвидировать существующий пробел в перечне оснований для принятия решений органами местного самоуправления о защите прав собственников и об отказе в выдаче разрешения на установку рекламной конструкции.

Группа депутатов и сенаторов внесла в Госдуму законопроект, устраняющий проблему, при которой из-за переноса сдачи новостройки деньги со счетов эскроу возвращаются дольщику, а застройщик в свою очередь может перепродать квартиру новому покупателю по более высокой цене.

Деньги дольщика вносятся на счет эскроу после регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ) на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев запланированный срок ввода дома в эксплуатацию.

Однако, когда застройщик допускает просрочку сдачи жилья, которая выходит за сроки условного депонирования, банк должен вернуть денежные средства дольщику. При этом, согласно нынешнему законодательству, ДДУ расторгнут не будет. Застройщик может подписать с дольщиком дополнительное соглашение к ДДУ, и тогда проблем с эскроу счетом не возникнет. Если же такое соглашение не подписано, застройщик может отказываться от продления договора счета эскроу.

«Участник строительства вправе понудить застройщика к заключению нового договора, счета эскроу или продлить срок действующего. Но поскольку на стороне застройщика уже значительная просрочка по исполнению обязательства, застройщик будет настаивать на расторжении договора участия в долевом строительстве по причине закрытия счета эскроу, рассчитывая в том числе заключить новый договор по более высокой цене с новым участником строительства», – говорится в пояснительной записке.

И хотя расторжение старого ДДУ и заключение нового не освобождает застройщика от ответственности перед дольщиком, заключение нового договора может позволить компенсировать возникшие расходы. Поэтому для исключения давления со стороны застройщика на дольщиков в законе об участии в долевом строительстве предлагается уточнить норму о сроке условного депонирования.

Предлагается уточнить, что счет эскроу открывается на срок не менее срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но не более чем на пять лет. «Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок, продление срока условного депонирования осуществляется без заявления сторон договора счета эскроу при условии, что участником долевого строительства в уполномоченный банк (эскроу-агент) не направлено уведомление о закрытии счета эскроу», – говорится в документе.

Предполагается, что закон вступит в силу со дня его официального опубликования и будет распространяться на договоры долевого участия, заключенные до этого срока.

Ранее в Telegram-каналах появилась информация о нескольких случаях, когда застройщики вынуждали дольщиков подписывать дополнительные соглашения к договору долевого участия (ДДУ) о переносе сдачи дома на более поздние сроки. Тех, кто отказывался подписывать, шантажировали досрочным закрытием счетов эскроу.

С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, хранятся на банковских счетах эскроу, строительство при этом ведется за счет банковских кредитов. Воспользоваться деньгами дольщиков застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию.

Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами

  • #Недвижимость