Блог / статьи

Нежилые помещения на первых этажах

Нежилые помещения на первых этажах
Людмила Анисимова
Людмила Анисимова

Напоминаем, что любое взаимодействие с финансовыми инструментами сопряжено с риском. Идти на него или нет – решать только вам. Прогнозы, которые делает автор, остаются прогнозами и не гарантируют прибыли. Все потому, что финансовые рынки бывают непредсказуемыми, и избежать неожиданностей не помогает даже глубокая проработка темы. Данные статьи подходят для первого знакомства с миром финансов: автор рассказывает об особенностях работы на различных рынках и дает общие рекомендации. Если же вы хотите получать доход посредством торговли, рекомендуем пройти специальное обучение, а также потренироваться на демонстрационных счетах. Материалы, представленные ниже, носят ознакомительный характер и не относятся к деятельности, подлежащей лицензированию согласно Федеральному закону «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ (в том числе к деятельности по инвестиционному консультированию, указанной в ст. 6.1).

Для получения арендного дохода покупка коммерческого помещения может быть выгоднее жилой недвижимости. Обусловлено это более высокой арендной ставкой и более быстрым сроком окупаемости вложенных инвестиций.

Нежилые помещения, расположенные на первых этажах многоквартирных жилых домов, различаются по стоимости в зависимости от класса объекта, местоположения, метража помещения, планировки, ликвидности, возможного функционала, транспортной доступности.

Средние цены в Москве составляют ориентировочно от 200 тысяч рублей до 500 тысяч рублей за 1 кв. м для среднего помещения в более оживленных, центральных районах, и от 90 тысяч рублей за 1 кв. м для больших помещений (например, под фитнес-центр или дошкольное образовательное учреждение) в отдаленном, спальном районе. По мере заселения жилого комплекса цена на нежилое помещение, как правило, растет.

По уровню доходности лидирующие места на столичном рынке арендного бизнеса занимает стрит-ритейл. Для помещений торгового назначения в спальных районах средний показатель доходности составляет примерно 10-12%, в центральных районах - 8-10%. Сроки окупаемости обычно 10-12 лет.

Доход арендодателя зависит от арендной ставки, достигнутой в результате договоренности с арендатором. В новых жилых комплексах ставки аренды варьируются от 25 тысяч до 60 тысяч рублей в год за 1 кв. м площади помещения. Для стрит-ритейла в непосредственной близости от метро - около 100 тысяч рублей в год, для офисных помещений вдали от людских потоков - от 12 тысяч до 25 тысяч рублей в год.

Наиболее востребованными и самыми дорогими являются помещения площадью 30-40 кв. м. Их ставка может быть выше примерно на 30% по сравнению с помещениями площадью от 70-100 кв. м.

В спальных районах наиболее востребованы помещения под аптеки, продуктовые магазины, минимаркеты, пекарни, кафе, салоны красоты, маникюрные кабинеты, барбершопы, хозяйственные магазины и стройматериалы. Как правило, для этих целей помещения снимаются на длительный срок, так как эти услуги постоянно востребованы среди жителей комплексов.

При приобретении помещения инвестору следует обращать внимание на многие факторы: легкодоступность входной группы, ее видовые характеристики, наличие удобной зоны разгрузки, достаточное количество кВт мощности для подключения необходимого электрооборудования, высокие потолки, возможность выдерживать высокую нагрузку для полов. Также важны перспективы развития района, наличие конкуренции и многофункциональность самого помещения.

В нежилое помещение можно перевести и жилое (квартиру), с соблюдением необходимых требований и процедур. Обязательным условием должно быть наличие отдельного входа в помещение, письменное согласие соседей, положительные результаты голосования всех остальных собственников МКД, соответствие санитарным и техническим нормам, расположение на первом этаже или выше, если помещение под ним также является нежилым.

Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами

  • #Недвижимость